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海马小姐: 在日本买房,就像和公务员结婚

2018-05-14

海马小姐: 在日本买房,就像和公务员结婚

2018-05-11 06:30来源:功夫财经买房/海外投资/房地产

原标题:海马小姐: 在日本买房,就像和公务员结婚

文 | 海马小姐

在日本待了一周多,收集了挺多素材的,我这段时间慢慢整理。这一篇,先从大方面来说。

1、日本买房投资的,都是比较理性的

整体的感觉,日本的房地产市场,真的是一个非常冷静的市场,房价和国内的一线城市相比不高,投资回报率高。从“房子是用来住,而不是用来炒”的逻辑上来说,这真的是个非常健康的市场。

在经历过泡沫经济之后,日本的房地产经历了20年的冷静期,政府不通过地产来刺激经济,也有一系列政策来抑制短线炒作,所以,人民不热衷于炒房。如果习惯了国内的炒房规则的人,不会喜欢投资日本,太稳定,不够刺激,几乎没有可能出现暴涨。

但换个角度,日本的房产才是正常房产投资该有的样子,在房价稳中有升的基础上,获得高租金回报。借用一个朋友的话来说,在日本买房投资的,都是比较理性的投资人,民族情绪理性,对回报的期待理性。

2、日本人通过机构来“炒房”

这张图是CBRE关于日本房产的投资报告。

日本房产投资资金的三大块:日本国内的J-REIT,日本国内的其它投资,外国人投资。

日本人个人虽然不热衷于炒房,但其实,日本人也知道,房子是很好的投资品。他们的房地产投资,很大一部分都是通过REITs(J-REIT)进行的(REITs,即房地产信托基金,即把房子打造成为了高流动性的金融产品)。

日本有着运作成熟的REITs体系,这类投资品既安全,收益又不错,能到5%,对于负利率的日本来说,这个收益足够高。日本的REITs市场有近千亿美元的规模。日本人不爱炒房,但他们买REITs呀,通过机构来“炒”。

另一方面,越来越多的外国投资者也进入了日本的房地产市场,这些年,日本房地产市场最大的增量来自海外投资者,增加了70%。侧面证明了市场的投资价值。

3、东京是最受投资者欢迎的城市

本次日本之行去了三个地方,东京、大阪、京都。大家都知道日本是个老龄化严重的国家。说句题外话,其实中国也在朝着这个方向发展,中国大部分地区的出生率,还不如日本。

东亚地区各国的出生率

所以,我选择的这三个地方有个共性——人口流入,人多。

东京是日本的首都,第一大城市,人口净流入,是日本经济最发达、最具活力的城市,也是世界经济最发达、最具活力的城市之一。目前,东京房子的均价也只在4-6万人民币左右,净回报率在4-6%之间。对标纽约、伦敦,东京这个城市的房价非常低,回报非常高。

价格上,2011年至2018年,东京二手公寓的价格走势是这样的,总体稳中有升。

图片来源:japan property central

CBRE今年的报告,在亚太区,东京是最受投资者欢迎的城市。所以,作为日本和世界一线城市的东京,它的房产是个很安全和健康的投资,有稳步增长的房价,有稳定的收益率,有世界五百强,有制造业、旅游业、金融业……源源不断的吸附着日本其它地方、世界各地的人,房子容易出租,也不难转手。

4、京都町屋,卖一栋就少一栋了

和东京不同,大阪、京都,都是典型的旅游城市。大阪接近900万人口,京都人口250万,但每年到这两个城市的游客,数以千万计算。日本旅游统计局的数据,这两个城市在外国游客访问率里排第三位和第四位。这也一定程度上刺激了当地的房地产市场,一是商业地产市场,一是酒店业(拓展至民宿行业)。

大阪是日本的第二大城市,城市的几个核心片区,北区、中央区、浪速区一些地段的房价,涨幅可排在日本前十位。也正是因为这个原因,来买房的中国人也越来越多。

最后说京都,京都是个很特别的城市,它从前是日本的首都,东京成为首都是19世纪下半叶的事。京都保留了日本从前的风貌,所以吸引了世界各地的游客。如果在京都投资,买公寓意义不大,有意义的,是它的町屋。

町屋,类似我们的四合院,大北京的四合院现在有多值钱大家也知道。京都的町屋,也是一样,从前的人在这种房子里住,很有历史感。一栋小屋子,带个花园。

在京都,町屋总共只有不到3万栋,卖一栋就少一栋了。不过,日本人对町屋好像不太有感觉,很多房子的状况都不太好,政府也不太管。但外国人对这个特别感兴趣!

Financial Times对町屋的报道

薛蛮子收了京都120间町屋来做民宿这件事,大家应该有耳闻。经过这么一炒作,未来町屋的价格还会继续涨。但建议资金量小的朋友不要“掺和”这事,第一,町屋不便宜,一栋上百万人民币,是正常的事情。第二,这种町屋修缮维护的费用不低,后期成本也不少。

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